Depuis que je m’intéresse à l’investissement immobilier, j’ai compris un truc tout bête auquel on ne pense pas quand on débute : un bon deal, ça se fait à l’achat, pas à la vente.
Du coup, partage ici 8 stratégies (ou méthodes) qui permettent de créer de la plus-value en immobilier. Jusqu’à présent, j’ai pu en tester qu’une seule et je me doute bien qu’il me faudrait de nombreuses années (si tant qu’est que ce soit un jour un véritable objectif, j’en doute…) pour toutes les tester 😉
1. Acheter en-dessous du prix du marché
Plus facile à dire qu’à faire, mais quand ça marche, bingo. Pour ça, il faut des outils et portails pour estimer une fourchette de prix réaliste, et faires des offres en dessous prix du marché. On reçoit plein de refus… mais, parfois, ça passe. Il y a des gens qui sont pressés de vendre et vont prévérer un « tu l’as » à deux « tu l’auras ».
2. Acheter du rendement, revendre au prix par mètre carré
En général, en Suisse, la courbe de croissance des loyers évolue selon les niveaux de revenus moyens, tandis que les prix de vente au mètre carré flambent beaucoup plus vite, surtout dans les régions tendues comme Genève ou Lausanne. Du coup, une stratégie qui semble bonne, c’est d’acheter un appartement déjà loué (donc rentable, même si faiblement), le garder tel quel, et attendre que le locataire parte. À ce moment-là, revendre librement au prix fort par mètre carré. C’est super passif, et sur le long terme, ça peut faire 10-15 % de rendement annuel sur fonds propres.
3. Agrandir intelligemment
Dans certaines régions, agrandir n’est pas rentable parce que le coût de construction est trop proche du prix de vente. Mais si on peut densifier (ex : ajouter des logements dans un volume existant), ça peut être très rentable. Exemple : transformer les combles en studios dans un immeumble : hyper rentable.
4. Petits et simples travaux
Les travaux, c’est un sujet sensible, surtout avec les banques qui font le tri entre « entretien » et « plus-value ». Ceci dit, même un simple rafraîchissement (peinture, rangement, mise en valeur) augmente la valeur perçue du bien. Les acheteurs ont du mal à se projeter. Un bien propre, bien présenté, se vend mieux et plus cher.
5. Faire les bons travaux, au bon prix
Attention au prix des travaux. Les matériaux coûtent presque pareil partout, mais les prix de revente sont très disparates selon les régions. Rénover à Genève ou dans le Jura coûte presque pareil (petite différence sur le coût de la main-d’oeuvre, et encore…) mais à la revnte ce n’est pas la même histoire. Il faut donc clairement éviter de payer trop de travaux dans une région où le prix de vente est trop bas. Mieux vaut viser des travaux à fort retour sur investissement genre cuisine, salle de bain, redistribution intelligente des pièces). Attention aussi aux faux bons plans, comme rénover un vieux parquet juste pour faire joli : parfois ça ne sert à rien, en terme d’investissement.
6. Augmenter les loyers
Il s’agit d’acheter un appartement, et dès la remise des clés, augmenter légalement (il faut suivre des règles et justifier) le loyer. Même une petite augmentation de 50 francs par mois, sur un rendement brut de 4% par exemple, ça donne une prise de valeur (performance) très intéressante, avec un simple et légitime ajustement du loyer.
7. Diviser un bien immobilier
Acheter grand, revendre petit. L’idée, c’est de diviser un appartement ou une maison pour en créer plusieurs. Techniquement et administrativement, c’est pas simple (accord de la PPE, changement des millièmes, sas d’entrée à prévoir, etc.), mais si c’est faisable, la valeur totale peut grimper fortement. J’ai entendu parler d’une maison en Suisse sur deux niveaux qui a été transformée en 4 appartements avec une extension. Super logique, bien pensé, et très valorisant pour le bien.
8. Changer l’affectation d’un bien
Compliqué, mais possible. Exemple : acheter un local commercial dans un immeuble anciennement mixte, et le transformer en plusieurs appartements. Comme le prix du mètre carré commercial est bien plus bas, on réalise une grosse plus-value en revendant en logements. Par contre, c’est très administratif, long, et clairement pas à la portée de tout le monde, surtout pas des débutants comme moi…
Voilà ce que j’ai compris jusqu’ici. Il y a plein de façons de créer de la valeur dans l’immobilier en Suisse, et chacun doit trouver la stratégie qui lui correspond le mieux.
Pour moi, ce qui compte, c’est de prendre le temps de bien comprendre les chiffres, le contexte local, et surtout, de rester patient. Rien ne se fait du jour au lendemain, mais avec un peu de recul et les bonnes infos, ça peut vraiment valoir le coup.