En tant que passionné d’immobilier en Suisse (mais encore apprenant), je me suis penché sur les différentes étapes qu’un achat immobilier implique.
Franchement, c’est pas aussi simple que « trouver un appart, faire une offre et signer ». Voici ce que j’ai compris.
1. Savoir ce qu’on cherche
Dit comme ça, ça semble évident.
Mais quand on ne sait pas vraiment ce qu’on cherche, on réagit lentement, on passe à côté de bonnes affaires. L’idéal, c’est d’avoir déjà réfléchi aux critères clés : localisation, type de bien, usage (résidence principale, rendement, etc.), surface, budget total (avec frais inclus).
2. Connaître sa capacité de financement
Avant même de visiter un seul bien, il faut savoir ce qu’on peut se permettre. En Suisse, la règle de base c’est :
- minimum 20 % de fonds propres, dont 10 % en cash obligatoire (l’autre 10% peut venir du 2ème pilier)
- et il faut que la charge hypothécaire ne dépasse pas 33 % de ses revenus
La banque va calculer ce qu’on appelle la « tenue des charges » (intérêts, amortissement, entretien) sur la base d’un taux théorique (souvent 5 %) pour voir si on peut assumer le bien, même si les taux actuels sont plus bas.
3. Demander une expertise indépendante
Une fois qu’on trouve un bien sérieux, il semble très utile de faire expertiser le bien par un tiers indépendant.
Pourquoi ?
- Pour valider la valeur de façon impartiale (la banque apprécie)
- Pour détecter d’éventuels problèmes (techniques, juridiques, économiques)
- Et pour avoir un autre regard que celui du vendeur (ou du courtier, qui représente le vendeur)
4. Anticiper l’impact fiscal
Devenir propriétaire change beaucoup de choses sur sa déclaration fiscale.
Ce que j’ai retenu :
- on déclare la valeur fiscale du bien (souvent plus basse que la valeur marché)
- on peut déduire la dette et les intérêts hypothécaires
- on paie un impôt sur la valeur locative (même si on ne loue pas le bien)
- l’impôt foncier existe aussi, mais il reste faible dans la plupart des cantons
Selon les cantons, il peut aussi y avoir des spécificités. Donc se faire accompagner ou se renseigner semble vraiment utile.
5. Faire une offre et négocier
Quand tout est clair et qu’on veut avancer, on fait une offre écrite, même si ce n’est pas obligatoire. C’est surtout une marque de sérieux pour le vendeur.
Ensuite, il peut y avoir une négociation, selon les conditions. Si tout est OK, on passe chez le notaire.
6. Choix du notaire et frais d’acquisition
En Suisse, c’est l’acheteur qui choisit le notaire (et qui le paie).
Les frais d’acquisition varient selon les cantons :
- env. 2.8 % en Valais
- env. 4 % dans le canton de Vaud
- env. 5 % à Genève
Ces frais incluent l’impôt de mutation, les émoluments notariaux et les frais du registre foncier.
7. Attention au mobilier (subtilité très suisse)
Un vendeur peut proposer d’évaluer séparément le mobilier (cuisine, armoires encastrées, etc.) pour diminuer son gain immobilier imposable.
Mais ça peut poser un souci pour l’acheteur, car le prix officiel d’achat (inscrit dans l’acte) sera plus bas. Et dans 20 ans, si on revend, on aura une plus-value imposée sur un prix d’achat artificiellement rabaissé…
Donc, autant clarifier ça bien avant de signer.
8. Clauses et garanties
Un point que j’ai découvert : la fameuse clause de l’article 199 CO. Elle exclut les garanties si le bien a plus de 5 ans, sauf pour les vices cachés.
Deux types :
- cachés sans intention (ex : chauffage en panne en hiver, pas testé lors de la visite)
- cachés de façon volontaire (ex : un trou dissimulé derrière un meuble)
Les vices cachés intentionnels peuvent être poursuivis pendant 10 ans. Les autres, selon le Code des obligations.
9. Signature, paiement, prise de possession
Une fois que tout est validé, on signe chez le notaire. On peut le faire par procuration si besoin. L’acheteur verse le montant sur le compte fiduciaire du notaire.
Ensuite, il faut penser à :
- changer les contrats (eau, électricité, multimédia)
- prévenir l’administrateur de PPE (si copropriété)
- mettre en place les assurances nécessaires (RC bâtiment, incendie, etc.)
Et voilà, on devient propriétaire. Et c’est là que les « vrais » sujets commencent 😅